Один из часто задаваемых вопросов у предпринимателей- как быть с арендными платежами, если деятельность у многих организаций приостановлена в связи в связи с введением органами власти режима повышенное готовности на территории Тюменской области. (Постановление Правительства Тюменской области от 17.03.2020 №120-п.)

Вопросы  самые разнообразные:

Можно ли сославшись на форс- мажорные обстоятельства  не оплачивать арендную  плату?

• Можно ли снизить размер арендной платы до улучшения обстановки? 
• Можно ли отсрочить оплату аренды? 

1. Начну с самого главного вопроса – можно ли вообще не платить аренду в условиях чрезвычайной ситуации, в связи с введением режима повышенной готовности.  Ссылаться на форс-мажор как на причину неоплаты арендных платежей  это классическое заблуждение. Форс- мажор – это только освобождение  от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств (т.е. освобождение от штрафов и пеней), а не от исполнения  самих обязательств. То есть обязательство по оплате аренды как было, так и продолжает существовать. 

В первую очередь нужно посмотреть договор аренды, есть ли  в нем пункт о форс-мажоре – если есть, необходимо  в течение 10 дней с момента возникновения  чрезвычайных обстоятельств направить уведомление арендодателю. Такое же уведомление необходимо направлять и после прекращения обстоятельств.

К тому же, если возникнет спор, доказывать, что ситуация и есть форс –мажор будет несколько сложно:

• необходимо доказать причинно –следственную связь между возникшими обстоятельствами и неоплатой арендных платежей.

• необходимо будет предоставить документ – официальную справку (например, справку выданную  ТПП Тюменской области), что данная ситуация является форс- мажором.

Так же форс-мажор не является основанием для изменения или расторжения договора.

Конечно, в своем письме можно ссылаться на ст. 451 ГК РФ- существенное изменений обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора, но  на мой взгляд, это главная ошибка арендаторов. Пока многие из них в длительных раздумьях о том, какую правовую позицию выработать, и на какую норму (ст. 401 ГК РФ или 451 ГК РФ) ссылаться, уходит  драгоценное время, в которое могли бы контактировать непосредственно с арендодателем, добиваясь его принципиального согласия на урегулирования проблемного вопроса по оплате аренды. 

Как это не печально звучит – но в данных условиях это единственный выход – договориться с арендодателем.  В большинстве случаев, исходя из  практик сегодняшнего дня – арендодатели идут навстречу. Арендодатель так же понимает, если ничего не изменить – арендатор не сможет оплачивать аренду и можно потерять клиента.
Как поступить:

Во-первых  При наступлении чрезвычайных обстоятельств оперативно писать  уведомление или письмо арендодателю с просьбой  отсрочки или уменьшения арендных платежей.

2. В условиях ведения режима повышенной готовности, оперативно стали  появляться нормативные акты, затрагивающие арендные отношения, на которые можно ориентироваться.

Здесь следует рассмотреть два вида аренды:

Аренда государственного и муниципального имущества и аренда коммерческой недвижимости.

Что касается государственного и муниципального имущества: Правительство РФ  издано Распоряжение от 19.03.2020 г. №670-р, в котором говориться об отсрочке платы по арендным платежам за аренду государственного  и муниципального имущества с марта 2020г.  до конца года для малого и среднего бизнеса. Эти платежи  можно перенести на 2021г. равными частями.

Что касается коммерческой недвижимости:

Так же в экстренном порядке  01 апреля 2020 г. принят ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН №98-ФЗ О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЯ И ЛИКВИДАЦИИ ЧРЕЗВЫЧАЙНЫХ СИТУАЦИЙ

- в ст.19 закона  говорится: 

1. Арендодатель обязан в течение 30 дней со дня обращения арендатора заключить доп. соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ. ( Такое Постановление Правительства РФ принято 03.04.2020г. за №439, с указанием «рекомендовать» юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям при предоставлении отсрочки по арендным платежам, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом неиспользования арендаторам недвижимого имущества в период нерабочих дней. Органам власти субъектов РФ предусмотреть таким предприятиям льготы по налогам на имущество, налога на землю и т.д. на перио, на который предоставлена отсрочка.»
2. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020г.
3. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использовать имущество. ( понятие «невозможность использования имущества» весьма неопределённо.).

Данные правила  можно применять с того момента как введен режим повышенной готовности, в Тюменской  обл. это 18 марта 2020.

Учитывая, что закон принимался в спешке –много неясностей, и  конечно рекомендации сторонам – находить общий язык.

Помните!

Закон не обязывает собственника освобождать арендатора от оплаты вовсе либо снижать цену, но все- таки лучше подать уведомление с просьбой о снижении, нежели не предпринимать ничего. Пункт 4 ст. 614 Гражданского кодекса, позволяет вести переговоры с арендодателем, как о снижении цены, так и о предоставлении арендных каникул либо отсрочки/рассрочки платежей.

Помните!

Закон не обязывает собственника освобождать арендатора от оплаты вовсе либо снижать цену, но все- таки лучше подать уведомление с просьбой о снижении, нежели не предпринимать ничего.

Пункт 4 ст. 614 Гражданского кодекса, позволяет вести переговоры с арендодателем, как о снижении цены, так и о предоставлении арендных каникул либо отсрочки/рассрочки платежей.

Помимо этого, можно рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков, предусмотренных договором за просрочку оплаты аренды (ст. 401 ГК РФ).

Если ваш контрагент не пожелает идти вам навстречу, можно добиться защиты своих прав в суде со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ).

Вправе ли арендодатель расторгнуть договор аренды?

Право арендодателя на расторжение договора может быть предусмотрено условиями договора, например, при истечении определенного срока действия форс-мажорных обстоятельств. Исходя из п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств», контрагент может расторгнуть договор, если он потеряет интерес в исполнении обязательства. Однако, потерю интереса нужно будет обосновать.

Причем существенное значение имеет, по чьей инициативе ограничен доступ в помещения: по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором или арендодателя.

В случае закрытия объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, арендатор вправе не только претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и компенсации своих убытков.

Правительство РФ уже предоставило отсрочку малому и среднему бизнесу, который арендует федеральное имущество, в срок до 01 мая 2020г.

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о временном переносе выплаты платежей за аренду федерального имущества для малого и среднего бизнеса.

Также, с 23 марта 2020г. Торгово-промышленная палата РФ уполномочила региональные торгово-промышленные палаты, выдавать заключения о форс-мажоре по внутренним договорам.

Такое заключение является аналогом Сертификата о форс-мажоре по внешнеторговым сделкам, имеет юридическую силу и может являться основанием для освобождения от ответственности за нарушение договора аренды либо для расторжения договора в связи с его неисполнимостью в сложившихся условиях.

Подводя итоги, стоит отметить, что претендовать на освобождение либо уменьшение арендной платы возможно при наличии следующих обстоятельств:

• доступ в помещения ограничен на основании решения госоргана либо по инициативе арендодателя;
• условиями договора аренды предусматривается освобождение либо снижение арендной платы при наступлении форс-мажора;
• договор аренды заключен до наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Яна Орлова - юрист арбитражной практики юридической компании «Polozov Group»

Арендную плату не отменили

Обращаем ваше внимание, что введение временной отсрочки по арендным платежам не является их полной отменой.

Плата будет начислена в том же порядке и на тех же условиях, но заплатить ее можно гораздо позже. Государственные и муниципальные арендодатели не будут применять санкции, если платежи по аренде не поступят. Не будет неустоек, пеней и штрафов, предусмотренных условиями заключенного договора аренды. Условия отсрочки для арендаторов некоммерческой недвижимости Правительство ввело отсрочку на арендные платежи для малого и среднего бизнеса.

Правила распространяются на платежи 2020 года. Их можно отсрочить на 2021 год. Отсрочка по арендным платежам предоставляется на следующих условиях: Действует только в отношении федерального, регионального и муниципального имущества, сданного в аренду.

Получить отсрочку могут только представители малого и среднего бизнеса. Крупным компаниям льгота не предоставляется, но возможно, чиновники пересмотрят норматив. Отсрочка распространяется на все арендные платежи, начисленные в течение 2020 года. Ранее планировалось, что отсрочку дадут всего на три месяца, с марта по май. Но позже чиновники пересмотрели решение.

Условия оплаты отсроченных платежей должны быть оформлены документально. Следует заключить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем. Новые условия договора должны быть оформлены в установленный срок. А именно, в течение 3 дней с момента поступления заявления от арендатора. Если вы арендатор федерального или муниципального имущества, незамедлительно обратитесь в арендодателю с заявлением об оформлении отсрочки платежей.  Как сказано в распоряжении Правительства от 19.03.2020 № 670-р, отсрочка предоставляется по запросу бизнеса по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением от 21.08.2010 № 645 "Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества". Бизнес может получить отсрочку в течение трех рабочих дней. Для этого заключается дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусматривается уплата аренды за 2020 год равными частями в 2021 году. Также арендатор вправе предложить свои условия отсрочки.  Правила отсрочки арендных платежей для малого и среднего бизнеса  По словам законодателей, такие арендаторы становятся наиболее уязвимыми. В первую очередь страдает торговля. Ввод отсрочки по всем видам арендных платежей позволит сохранить здоровую конкуренцию на российском рынке. По мнению экспертов Торгово-промышленной палаты России, пандемия коронавируса может считаться явным форс-мажором. То есть, это обстоятельства чрезвычайные, непреодолимой силы. на вспышку смертельного вируса не могут повлиять ни одна из сторон договора аренды. На данный момент, распоряжений по отсрочке арендной платы по коммерческой собственности от Правительства нет. Возможно, чиновники примут аналогичное решение, и поддержат малый и средний бизнес не только по отсрочке аренды государственного имущества, но и частной собственности. Информация на 28 марта 2020 г: Правительство будет договариваться с частными арендодателями по отсрочке платежей по аренде. Об этом заявил на встрече с Президентом министр экономического развития Андрей Белоусов. Ранее был решен вопрос с арендаторами гос и муниципальной недвижимости, им предоставят отсрочку. Новость по теме: Правительство установило отсрочку по договорам аренды для малого и среднего бизнеса "У частных арендодателей, в основном это торговые центры. Ну предельный случай – мы объявим форс‑мажор. Но это предельный случай, мы понимаем, что торговые центры «завалятся» ... Сейчас будем договариваться с субъектами, чтобы они реализовали эту конструкцию, то есть налог на имущество в обмен на отсрочку арендных платежей. Естественно, пытаемся сейчас тоже договориться, чтобы субъекты обратились к своим арендаторам, чтобы ни в коем случае не расторгали договоры аренды и не повышали арендную плату. Уже есть… Народ разный, пытаются…", — сказал Белоусов. На практике такая конструкция будет выглядеть следующим образом. Арендодателям власти отсрочат уплату налога на имущество. А арендодатели отсрочат арендаторам уплату арендных платежей. Лента новостей для бухгалтера по коронавирусу Какие меры принять прямо сейчас арендаторам коммерческой недвижимости Как быть арендаторам коммерческого имущества прямо сейчас, пока меры разрабатываются?  Обратитесь к арендатору. В период пандемии коронавируса уязвимыми стали все виды деятельности. Скорее всего, арендодатель не меньше вас заинтересован в сохранности клиентов-арендаторов. Предложите пересмотреть порядок оплаты. Новые условия определяются по соглашению сторон. Оформите все изменения дополнительным соглашением к договору аренды. Какие варианты доступны: Попросить отсрочку платежей до следующего года. Если арендодатель согласиться, определите в соглашении, каким образом планируете погасить задолженность. Например, одной суммой или равными долями на протяжении всего 2021 года. Предложите провести взаимозачет. Возможно, те товары или услуги, которые вы реализуете, необходимы арендатору. Допускается произвести многосторонний зачет, например, арендатор поставляет товар третьему лицу, а оно в свою очередь оплачивает задолженность по аренде, либо оказывает услуги/работы арендодателю в счет погашения платежей. Условия о взаимозачете тоже пропишите в допсоглашении. Убедите арендодателя не применять штрафные санкции в период эпидемии коронавируса. Например, по условия договора аренды, за просрочку платежа взимается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Пропишите в допсоглашении, что в период эпидемии, пени и штрафы не применяются. Конечно, арендодатель коммерческой недвижимости не обязан предоставлять отсрочку по платежам. Однако, как показывает практика, собственники идут на уступки, входя с сложное положение своих клиентов. Короновирус: пошаговое руководство для бухгалтера, 36 страниц документы, оформление, оплата

Источник: https://www.26-2.ru/art/355500-otsrochka-arendy-dlya-malogo-biznesa-v-2020-godu

Любое использование материалов допускается только при наличии гиперссылки.

Итак - мы видим что четких ответов на поставленные вопросы нет, а форс - мажорные обстоятельства только освобождают от ответственности в виде пеней и штрафов ( кстати официально форс - мажор объявлен не был , каждый субъект РФ по своему трактует , в Тюменской области ТПП ТО выдаёт справки о форс - мажоре ( бесплатно)).

Следовательно видиться единственный выход - договариваться с арендодателем, писать письма с просьбой отсрочки, либо уменьшения арендных платежей, учитывая уже принятые нормативные акты .

Очень многие люди из-за пандемии коронавируса столкнулись со сложностями при оплате аренды. Сложности - это понятие абстрактное, если говорить прямым языком, то людям нечем оплачивать аренду. Эта ситуация произошла из-за того, что доход снизился или пропал вовсе, а от оплаты аренды и заработной платы сотрудникам никто не освобождал.

В связи с этим возникает множество вопросов:

• Можно ли снизить размер арендной платы до улучшения обстановки? 
• Можно ли отсрочить оплату аренды?

Сложившаяся в связи с угрозой распространения вируса ситуация была признана чрезвычайной и непреодолимой, что также в соответствии со ст.401 ГК РФ трактуется как "форс-мажор" 

В связи с этим возникает дополнительный вопрос: 

• Как арендатор может использовать это обстоятельство? 

Итак, давайте обратимся к ст. 401 ГК РФ. Согласно положениям данной статьи лицо несет ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (как раз наша ситуация).

Как мы все понимаем, лицо освобождается именно от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, а не от необходимости исполнения обязательства. То есть обязательство по оплате аренды как было, так и продолжает существовать. 

Но, сославшись на ст. 401 ГК РФ, арендатор может рассчитывать на освобождение от пеней, неустойки и процентов, которые являются штрафными санкциями за просрочку оплаты аренды. 

Следующая статья, на которую можно сослаться, - это ст. 451 ГК РФ, которая регламентирует порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Сложившиеся нынче обстоятельства в полной мере соответствуют критериям существенных. Посудите сами, согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Также арендаторы могут сослаться на ст.19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций". Эта статья обязывает арендодателя рассмотреть обращение арендатора об отсрочке оплаты аренды в 30-дневный срок.

А теперь хочу рассказать Вам о главной, на мой взгляд, ошибке арендаторов. Многие из них в длительных раздумьях о том, какую правовую позицию выработать и на какую норму сослаться, теряют драгоценное время, в которое могли бы контактировать непосредственно с арендодателем, добиваясь его принципиального согласия на урегулирования проблемного вопроса по оплате аренды. 

В моём понимании, гораздо эффективнее сообщать арендодателю о невозможности оплаты аренды сразу же, как только это стало очевидным для самих арендаторов.

Оттягивание этого неприятного разговора - это главная ошибка, которая только усугубляет ситуацию.